先月まで、私のブログでは「外装メンテナンス」についてお話ししていました。
なぜ外装をメンテナンスする必要があるのかというと、「建物を風雨と紫外線から守る」ためで、特に建物内部の構造材、断熱材などを、水から守る意味合いが強いのです。建物内部が濡れてしまうと、そこからカビや木材腐朽菌の発生につながり、シロアリが好む環境をつくり出します。
シロアリは主に土の中に巣をつくり、そこから蟻道と呼ばれる通路をつくって、木を食害します。湿気がある密閉された環境がお好みで、特に温かいところが居心地がよいとされ、お風呂やキッチンの排水口の下などは要注意です。湿度の高い床下から木を食べ始め、内壁、柱へと侵入してきます。基礎のひび割れも格好の侵入経路となります。
イエシロアリは巨大な巣をつくり大きな集団を形成しながら、住まいに甚大な被害を及ぼします。『チルチンびと28号』（風土社）の「シロアリ対策特集」によると、2004年当時は、イエシロアリは静岡県を北端として主に太平洋側の黒潮圏に分布していました。ところが、今では神奈川県、東京都、千葉県、茨城県の一部にも分布が広がっていることがわかります（公益社団法人日本しろあり対策協会ホームページより）。
イエシロアリは、集団が大きく、いったん住まいを食べ始めると、被害の速度も早いため、事前の対策が重要になります。この10年で都内にも被害が広がってきていますので、しろあり対策も厳重におこなわなければならなくなりました。
今から15年前の2004年春に発売された『チルチンびと28号』（風土社）で、大丸建設は「シロアリ対策特集」の取材に協力しました。
それから15年、シロアリ対策はどう変化しているのでしょうか。
地球温暖化が原因とされる気候変動の影響が顕著になってきている昨今ですが、実はシロアリの分布にも大きく影響するのが気候です。2004年当時、日本ではヤマトシロアリ、イエシロアリ、アメリカカンザイシロアリ、ダイコクシロアリの4種類がいるとされ、東日本を含めた全国に分布するヤマトシロアリと、西日本の温暖な地域に生息し、被害の大きいイエシロアリ、輸入材から持ち込まれたとされ、乾燥した木材に潜入している「乾材シロアリ」の一種のアメリカンザイシロアリが各地に分布しており、ダイコクシロアリは奄美大島よりも南に生息しています。
ゲリラ豪雨や大雨が過ぎ去った後は、天井や壁にシミがないか、チェックしてください。雨漏りが起こると、雨水が天井や壁から沁みて、内壁に影響が出てきます。内壁までにシミが出ると、柱や梁、断熱材が濡れて、放置すると腐ってしまう可能性があります。
また、古いサッシ（窓枠）は気密性がよくないので、サッシから風雨が入り込んでしまうことがあります。床や壁が濡れて、そこから床が劣化してささくれたり、塗装がはがれてしまうこともあります。
内装が沁みるほどのトラブルは、外装を見てもわかるくらいです。そうした時に、外装工事業者の飛び込み営業が入ることもあります。
2000年代に入り、地球温暖化、気候変動の影響が顕著に現れてきています。「50年に一度の大雨」のような激しい気象現象が、毎年どこかで起こっています。雨とは、基本的に上から下に降るものですが、近年は横殴りの雨や、地面に叩きつけて下から跳ね返ってくる、巻き込むような、「下から上」の雨も見られます。
現代の工法では、このような気象の激化に対して、特に防水をしっかりおこなうなど、何かしらの対応策をほどこしています。それでも、「50年に一度」ならず、「100年に一度」レベルの気象災害も起こる時代ですから、大雨の後には水漏れなどをチェックする習慣をつくるとよいでしょう。
外装メンテナンスは、家の大きさ（外壁の面積）によって大きく変わります。
外壁から屋根までやる場合は、足場をかける費用まで考えると、外壁面積で30〜50坪くらいで想定すると、だいたい150〜250万円くらいではないかと思います。家の大きさによっても、施工業者や施工内容によっても価格は異なります。塗装だけならば2週間くらいが施工期間と考えてよういでしょう。
もともと使っている外装材や屋根材によって、施工のしやすさが変わってきます。施工期間が短いほど、費用も少なくて済みます。屋根が瓦であれば、壊れている一部分だけ直せばいいのですから。初期投資とメンテナンス費用は、ある一定期間までは反比例関係とも言えるのです。
外装のメンテナンスを安価で仕上げるために、劣化した一部だけの塗装で済ませようとする方がいますが、それはやめる方がいいと思います。一部だけ塗装すると、見た目としても違いが出てきますが、実は「見えている部分」だけが劣化しているわけではないのです。汚れていないように見えても実は汚れていたり、劣化が見えないところで進行しているケースもあるのです。
何より、外装メンテナンスをやる際は、足場をかける手間がかかるので、その手間賃を考えると、一部だけやるよりも、全体をまとめてやる方が効率的です。
外装をメンテナンスする最大の目的は、住まいの構造材を守るためです。要は雨漏り、水染み対策です。外壁が傷むと、そこから雨風が入りやすくなり、染み込んで、構造材が劣化します。すると耐震に影響したり、壁の中がカビたり腐敗して、健康被害にもつながります。
外壁が木の場合は、しっかりと塗装をして、仕上げ材で水の対策をすることが大切です。木の外壁材が傷んだ場合は、塗装をするか、交換です。
木の塗装は、オイルステイン系の油を染み込ませる塗装か、ペンキと呼ばれる塗膜をつくるタイプの塗装の大きく2種類です。
木がしっかりしているうちはオイルステイン系の方が、木の良さをいかせるのでおすすめです。大丸建設ではかつて、木にはペンキ系の外壁塗装をおこなっていましたが、日光や風雨に当たると劣化してペンキが剥がれてきます。また、木は生きているので、湿気を吸ったり乾燥すると動き出して、それでペンキが剥がれることもあります。ステイン系の方が木の性質に寄り添ってよさそうに思います。
実は私は、ホームインスペクター（住宅診断士）です。ホームインスペクションの診断は、実は耐震診断よりも診断の程度は軽く、床なり、配管、雨漏りなどです。私は一級建築士でもあり、耐震診断の専門家なので、中古住宅の売買を検討されている方がいたら、ご相談にのりますので、ぜひお声がけください。
ホームインスペクションは住宅の健康診断とも言えますね。こちらは軽微の診断なので、より深く診断するなら耐震診断にステップアップすることができます。ホームインスペクションは中立的な立場でおこないます。リフォーム業者の斡旋や、大丸建設への誘導などはできませんので、そこはご留意ください。
昔、中古住宅を買うとなると、リフォーム済みの物件が多かったように思いますが、最近は中古住宅の売買でもリフォームはせずにそのまま引き渡しをするケースが増えています。なぜかというと、やはりリノベーション需要が高まっているからで、住宅の買主には「中古住宅を安価に手に入れて、新築よりも割安な価格で自分の理想通りの住まいをつくりたい」という人が増えています。そのこと自体はよいことだと私は思っています。
中古住宅が適切に売買されるためにも、安心・安全性が目に見える形であることが重要です。しかし、中古住宅は築年数や耐震状態によって、必ずしも安心・安全であるとは限りません。大切なのは、買手が住宅の状態を正確に把握して、取得前に必要な改修費用についても理解をし、納得していることです。
「旧耐震だけれども、補助金を活用しながらしっかり耐震改修をして、安心して住もう」と納得して費用を負担すれば、後々の精神的な負担も軽減することができます。結果的に良い買い物になるのです。
