実は私は、ホームインスペクター（住宅診断士）です。ホームインスペクションの診断は、実は耐震診断よりも診断の程度は軽く、床なり、配管、雨漏りなどです。私は一級建築士でもあり、耐震診断の専門家なので、中古住宅の売買を検討されている方がいたら、ご相談にのりますので、ぜひお声がけください。
ホームインスペクションは住宅の健康診断とも言えますね。こちらは軽微の診断なので、より深く診断するなら耐震診断にステップアップすることができます。ホームインスペクションは中立的な立場でおこないます。リフォーム業者の斡旋や、大丸建設への誘導などはできませんので、そこはご留意ください。
昔、中古住宅を買うとなると、リフォーム済みの物件が多かったように思いますが、最近は中古住宅の売買でもリフォームはせずにそのまま引き渡しをするケースが増えています。なぜかというと、やはりリノベーション需要が高まっているからで、住宅の買主には「中古住宅を安価に手に入れて、新築よりも割安な価格で自分の理想通りの住まいをつくりたい」という人が増えています。そのこと自体はよいことだと私は思っています。
中古住宅が適切に売買されるためにも、安心・安全性が目に見える形であることが重要です。しかし、中古住宅は築年数や耐震状態によって、必ずしも安心・安全であるとは限りません。大切なのは、買手が住宅の状態を正確に把握して、取得前に必要な改修費用についても理解をし、納得していることです。
「旧耐震だけれども、補助金を活用しながらしっかり耐震改修をして、安心して住もう」と納得して費用を負担すれば、後々の精神的な負担も軽減することができます。結果的に良い買い物になるのです。
「ホームインスペクション」を日本語に訳すと「住宅診断」となります。
中古住宅を取得する際に、既存の住宅を専門の「ホームインスペクター」に診断してもらいます。中古住宅の売買の際に、仲介事業者が買主や売主に対して建物の状態について説明しなければなりません。その、ホームインスペクターを紹介・斡旋することが、宅地建物取引業法の改正によって、2018年より義務化されたのです。
宅地建物取引業法の改正では、中古住宅の流通を増やすことを目的の一つに据えています。ホームインスペクションによって、買主は中古住宅の状態を正しく判断したうえで売買をすることができます。売主も売買に関わるトラブルを回避することができます。コストや手間はかかりますが、売買に関する重要な判断基準となります。
今は、割安な価格で中古住宅を取得して、リノベーション（性能向上リフォーム）をして住みたい、というお客様も結構いらっしゃいます。リノベーションは、内装だけでなく、耐震性を担保し、断熱性も向上させ、内装や設備も入れ替えるので、建物の床面積にもよりますが、全てを満足させるとなると、1500万円から2000万円は予算が必要になってきます。予算をおさえるならば、何かを少しずつ諦めなければなりません。
旧耐震（1981年6月以前に建てられた建物）の場合は、地方自治体から耐震改修の補助金が出ることが多く、断熱改修にはエコリフォームの補助金が出ます。耐震性の向上は、地震の際に命を守ることに直結しますし、断熱性の向上は寒さ暑さによる健康に左右します。
耐震改修工事では、建物の構造だけを見るのではなく、基礎、擁壁、地盤と、トータルで検討します。すでに建っている建物を活かすので、地盤の補強はできません。地盤が弱いと、地震が起こった時に建物も揺れやすくなるので、建物の耐震性を高くすることで対応します。耐力壁、合板、筋交いの三本柱で建物を補強し、柱と梁の接合部に金物をつけてさらに強さをまします。
基礎に鉄筋が入っていない場合は、外側に鉄筋を配した基礎を補強したり、外側からアンカーを打ち込んで補強する、布基礎の上にコンクリートを流し込んでベタ基礎にするなどの方法があります。
地盤が弱い場合、建っている建物の上から地盤改修はできませんから、耐震性を担保するためには、一度壊して新築にする方が安く上がるケースもあります。しかし、お客様の中には、愛着のある家を壊したくないなどの理由もあり、悩ましいところです。
耐震改修は、建物の壁量や柱・梁のバランスなどを見ながら、構造用合板で壁を補強したり、壁をはがして筋交いを入れ替える、柱と梁の接合部に金物を加えるなどして、構造を全体的に補強します。
また、1981年以前の建物の基礎には、鉄筋が入っていないことも多いです。その場合は基礎の補強も必要になります。
耐震改修は家の床面積にもよりますが、200万円から300万円くらいが相場です。しかし、そこに地盤の補強も加わると、かなり大きな金額になってきます。
擁壁がコンクリートでできていれば特に問題はないケースが多いですが、擁壁が玉石の場合ですと地盤の補強も加わります。軟弱地盤と診断された場合、建物の耐力を通常の1.5倍くらい持たせなければなりません。ですので、耐震改修のコストも1.5倍くらいかかってしまう計算になります。
大丸建設は東京・多摩エリアで創業150年の工務店です。これまで長きにわたり、親子代々でご愛顧くださるお客様もいて、私たちも世代をつないでいくことができました。しかし、昨今の地価高騰や人口減少などの余波を受け、工務店業界は厳しい環境にさらされています。
私たちには、明治初期以降受け継いできた「匠の技」があります。職人さんとの信頼感、そして良質な国産材を提供してくださる林産地や自然素材の建材メーカーとのつながりを正直に伝える工務店は、決して多くはありません。
そしてこれからの時代、工務店単独で生き残るのは難しく、同業者をはじめとした同じ志を持つ建築関係者と手を携え、自分たちの強みを発信していかなければなりません。そうすることで、同じような気持ちのお施主様にも巡り会えるのではないかと思います。
私は、URA（地域主義建築家連合）とのコラボに大きな期待をもって、この事業に取り組みます。
6月から、「大丸建設×URA」住まいの相談会をスタートします。
大丸建設、URA建築家のパネルを展示し、これまでの作例などをご覧いただけます。来場者への個別相談にも対応いたします。
木工体験や木のおもちゃコーナーを用意し、お子様連れでのご参加も歓迎です。お茶をご用意してお待ちしていますので、お気軽にご来場ください。
第1回：2019年 6月 8日（土）10:00〜15:00 ゲスト：伊藤誠康氏
第2回：2019年 8月 3日（土）10:00〜15:00 ゲスト：水澤悟氏
第3回：2019年 9月 7日（土）10:00〜15:00 ゲスト：大野正博氏
第4回：2019年10月26日（土）10:00〜15:00 ゲスト：木下治仁氏
第5回：2019年11月16日（土）10:00〜15:00 ゲスト：松本直子氏
第6回：2019年12月14日（土）10:00〜15:00 ゲスト：中村聖子氏
第7回：2020年 1月18日（土）10:00〜15:00 ゲスト：岩瀬卓也氏
第8回：2020年 2月15日（土）10:00〜15:00 ゲスト：伊藤誠康氏
http://www.chilchinbito-hiroba.jp/column/URA/
現在URA（地域主義建築家連合）に参加している建築家は9名です。
伊藤誠康さん、岩瀬卓也さん、大野正博さん、木下治仁さん、中村聖子さん、松本直子さん、水澤悟さんが首都圏を中心に活躍しておられ、中島祐三さん、永見進夫さんが西日本で活躍されています。
URAの建築家の作品は雑誌『チルチンびと』でご覧になった方もあるかもしれません。いずれも地域の気候風土に根ざし、風や光を取り入れ、日本の伝統美と、新しい提案とが融合した美しさがあります。それでいて、建築家それぞれの個性と建築思想が発揮され、お施主様の生き方が反映された、唯一無二の建物です。
ぜひ皆さん、雑誌『チルチンびと』を手にとってご覧ください。
住宅雑誌『チルチンびと』を発行する風土社の理念的な礎となっている、平良敬一先生の「地域主義建築家宣言」の草案をここに記載します。
かつての民家は日本列島の住人たちが気候風土と闘いながら、長い時間をかけて築いてきた住まいのかたちでした。
しかし、それは猛烈なスピードで変化し続ける技術や科学ばかりが尊重されるのと反比例して、軽視され捨てられ消失してきました。
私たちURA（Union of Regionalism Architects＝地域主義建築家連合）は住む人の暮らしをイメージし、使い勝手や構造強度にすぐれた、美しく、心地よい住宅を、建主と工務店とともにつくる建築家集団です。
住宅が商品化される現代の風潮の中で、家をつくることを文化の一端ととらえ、土地の気候風土や先人たちが築いてきた伝統を尊重し、地球環境への配慮を怠らず、国産材、自然素材を使った、良質な家や美しい町並みを、地域で活動する工務店とともにつくっていきたいと考えます。
さらには、新しい家の在り方も柔軟にとらえる広い視野を持ち、知識と技術の工場に努力を惜しまず、「文化としての住宅」建築のために、時代を切り開く「美学」を養うことをめざします。
（『チルチンびと』92号／2017年 より）
