大丸建設は、創業150年の歴史とともにお客様が地域のあちこちにおり、リフォームや営繕もOBのお客様を中心に数多く手がけています。年間で何件も、外装リフォームのご相談や実績があります。
住宅は、新築で完成したらそれで終わりではなく、適切なタイミングでメンテナンスをしていきながら、長く住み継いでいく必要があります。長く住んでいれば、汚れたり、破損したりということはどうしても起こってしまうもので、そのメンテナンス費用をきちんと営繕計画に組み込んでいくことが大切になります。
外装については、10年に1度が目安と言われています。実際に不具合がなければ後回しになりがちな部分でもありますので、最大でも15年おきにはメンテナンスをするのがおすすめです。
実は私は、ホームインスペクター（住宅診断士）です。ホームインスペクションの診断は、実は耐震診断よりも診断の程度は軽く、床なり、配管、雨漏りなどです。私は一級建築士でもあり、耐震診断の専門家なので、中古住宅の売買を検討されている方がいたら、ご相談にのりますので、ぜひお声がけください。
ホームインスペクションは住宅の健康診断とも言えますね。こちらは軽微の診断なので、より深く診断するなら耐震診断にステップアップすることができます。ホームインスペクションは中立的な立場でおこないます。リフォーム業者の斡旋や、大丸建設への誘導などはできませんので、そこはご留意ください。
昔、中古住宅を買うとなると、リフォーム済みの物件が多かったように思いますが、最近は中古住宅の売買でもリフォームはせずにそのまま引き渡しをするケースが増えています。なぜかというと、やはりリノベーション需要が高まっているからで、住宅の買主には「中古住宅を安価に手に入れて、新築よりも割安な価格で自分の理想通りの住まいをつくりたい」という人が増えています。そのこと自体はよいことだと私は思っています。
中古住宅が適切に売買されるためにも、安心・安全性が目に見える形であることが重要です。しかし、中古住宅は築年数や耐震状態によって、必ずしも安心・安全であるとは限りません。大切なのは、買手が住宅の状態を正確に把握して、取得前に必要な改修費用についても理解をし、納得していることです。
「旧耐震だけれども、補助金を活用しながらしっかり耐震改修をして、安心して住もう」と納得して費用を負担すれば、後々の精神的な負担も軽減することができます。結果的に良い買い物になるのです。
中古住宅を購入してリノベーションをして住みたいという買主は増えています。リノベーションの場合、少しでも安価に住宅を取得できるというメリットがあります。
しかし、中古住宅の状態は、専門家でなければ、一見してはわかりません。安価に中古住宅を取得したつもりでも、雨漏りやシロアリなどで構造がボロボロだったり、外壁や内壁に亀裂がある、基礎に鉄筋が入っていないなどのケースもあります。家の状態をよくわからずに取得すると、後から思いもかけないほどの高額な改修費用が必要になり、気づいたら新築住宅を建てるのとそれほど金額が変わらなかった、ということにもなりかねません。
中古住宅取得による金銭トラブルを回避するうえでも、ホームインスペクションは大切です。
「ホームインスペクション」を日本語に訳すと「住宅診断」となります。
中古住宅を取得する際に、既存の住宅を専門の「ホームインスペクター」に診断してもらいます。中古住宅の売買の際に、仲介事業者が買主や売主に対して建物の状態について説明しなければなりません。その、ホームインスペクターを紹介・斡旋することが、宅地建物取引業法の改正によって、2018年より義務化されたのです。
宅地建物取引業法の改正では、中古住宅の流通を増やすことを目的の一つに据えています。ホームインスペクションによって、買主は中古住宅の状態を正しく判断したうえで売買をすることができます。売主も売買に関わるトラブルを回避することができます。コストや手間はかかりますが、売買に関する重要な判断基準となります。
今は、割安な価格で中古住宅を取得して、リノベーション（性能向上リフォーム）をして住みたい、というお客様も結構いらっしゃいます。リノベーションは、内装だけでなく、耐震性を担保し、断熱性も向上させ、内装や設備も入れ替えるので、建物の床面積にもよりますが、全てを満足させるとなると、1500万円から2000万円は予算が必要になってきます。予算をおさえるならば、何かを少しずつ諦めなければなりません。
旧耐震（1981年6月以前に建てられた建物）の場合は、地方自治体から耐震改修の補助金が出ることが多く、断熱改修にはエコリフォームの補助金が出ます。耐震性の向上は、地震の際に命を守ることに直結しますし、断熱性の向上は寒さ暑さによる健康に左右します。
耐震改修工事では、建物の構造だけを見るのではなく、基礎、擁壁、地盤と、トータルで検討します。すでに建っている建物を活かすので、地盤の補強はできません。地盤が弱いと、地震が起こった時に建物も揺れやすくなるので、建物の耐震性を高くすることで対応します。耐力壁、合板、筋交いの三本柱で建物を補強し、柱と梁の接合部に金物をつけてさらに強さをまします。
基礎に鉄筋が入っていない場合は、外側に鉄筋を配した基礎を補強したり、外側からアンカーを打ち込んで補強する、布基礎の上にコンクリートを流し込んでベタ基礎にするなどの方法があります。
地盤が弱い場合、建っている建物の上から地盤改修はできませんから、耐震性を担保するためには、一度壊して新築にする方が安く上がるケースもあります。しかし、お客様の中には、愛着のある家を壊したくないなどの理由もあり、悩ましいところです。
耐震改修は、建物の壁量や柱・梁のバランスなどを見ながら、構造用合板で壁を補強したり、壁をはがして筋交いを入れ替える、柱と梁の接合部に金物を加えるなどして、構造を全体的に補強します。
また、1981年以前の建物の基礎には、鉄筋が入っていないことも多いです。その場合は基礎の補強も必要になります。
耐震改修は家の床面積にもよりますが、200万円から300万円くらいが相場です。しかし、そこに地盤の補強も加わると、かなり大きな金額になってきます。
擁壁がコンクリートでできていれば特に問題はないケースが多いですが、擁壁が玉石の場合ですと地盤の補強も加わります。軟弱地盤と診断された場合、建物の耐力を通常の1.5倍くらい持たせなければなりません。ですので、耐震改修のコストも1.5倍くらいかかってしまう計算になります。
先日、大丸建設の広報についての打ち合わせで、スタッフの坂本と、広報コンサルティングの女性が、「私たち、旧耐震な女です」と言って、大爆笑しました。ちょうど1981年以前に建てられた住宅の耐震改修が2件続いたタイミングでした。彼女たちは1981年よりちょっと前に生まれた、いわゆる「アラフォー」で、なるほど、おもしろい表現だな、と思いました。工務店に関わる女性あるあるでしょうか。
新耐震基準が施行された1981年6月以前の建物は、構造壁の量が少なく、開口部のバランスもあまり耐震性を考慮していないので、来たるべき大地震に備えた補強が必要になります。今月は、耐震改修や建物診断の「ホームインスペクション」についてお話しします。
大丸建設は東京・多摩エリアで創業150年の工務店です。これまで長きにわたり、親子代々でご愛顧くださるお客様もいて、私たちも世代をつないでいくことができました。しかし、昨今の地価高騰や人口減少などの余波を受け、工務店業界は厳しい環境にさらされています。
私たちには、明治初期以降受け継いできた「匠の技」があります。職人さんとの信頼感、そして良質な国産材を提供してくださる林産地や自然素材の建材メーカーとのつながりを正直に伝える工務店は、決して多くはありません。
そしてこれからの時代、工務店単独で生き残るのは難しく、同業者をはじめとした同じ志を持つ建築関係者と手を携え、自分たちの強みを発信していかなければなりません。そうすることで、同じような気持ちのお施主様にも巡り会えるのではないかと思います。
私は、URA（地域主義建築家連合）とのコラボに大きな期待をもって、この事業に取り組みます。
